산지 임야는 보통 권리관계 이외에 허가권에 관한 사항이 복잡하기 때문에 일반적으로 경매를 하는 분들도 어려워하는 것이 현실입니다.
일반적인 자연상태 임야도 일반적인 토지와 같이 권리분석 하는 것이 보통이며, 이렇게 하더라도 큰 무리는 없습니다.
그러나 진정한 임야, 산지경매 고수들은 이 외에도 허가가능여부, 용도지역, 용적율, 건폐율 등 다양한 것을 고려하여 해당 물건을 분석하게 됩니다.
이러한 사항을 분석하는 방법에 관하여는 기회가 된다면 연재하도록 하겠습니다.^^
이제 본론으로 들어가 보겠습니다.
산지 임야의 경매는 크게 두가지 유형으로 나누어 집니다.
첫째, 자연상태 임야입니다.
둘째, 산지전용허가 후 토목공사 진행중 또는 완료된 임야입니다.
여기서 우리가 알아볼 것은 바로 두 번째사항입니다.
산지전용허가후 토목공사가 진행되거나 완료된 임야에 관한 내용입니다.
산지전용허가, 산림훼손허가, 산지개발허가 등을 받은 후에 해당 산지 임야가 경매에 나오는 경우가 많이 있습니다.
이러한 경우는 막상 임장을 가보면 산지형질변경, 토목공사가 완료되어서 일반인들은 임야로 판단하지 못하는 경우가 많습니다.
또한 지목은 임야이나 현황은 보강토 등을 설치하여 평평한 토지인 대지형상을 하고 있는 경우가 많이 있습니다.
여기서 의문점이 생깁니다.
내가 법원에서 임야 산지를 낙찰받으면 산지전용허가의 허가권은 어떻게 되는건지에 관한 의문이 생깁니다.
만약에 기존 허가자에게 허가권 변경 동의를 구해야 한다면 이것은 현실적으로 거의 불가능에 가까운 일이기 때문에 잔금납부를 포기해야 하는 상황까지 가게됩니다.
실례로 일선 관청 공무원들은 변경신청서에 전 허가자 동의를 받아오라고 하는 경우도 종종 있습니다.
그럼 어떻게 해야할까요??
기존 허가자, 전 소유자 등에게 산지전용허가 등에 관한 허가권 명의변경에 관한 동의를 구해야 할까요??
정답은 아닙니다. 별도의 동의가 필요없습니다. 자동승계됩니다.
임야경매, 산지경매 낙찰자는 산지전용허가권을 승계합니다.
실무적으로는 낙찰받고 낙찰자가 간단한 신고를 통해서 변경가능합니다.
왜냐하면 해당 관청에서는 낙찰자가 누구인지 어떤 경위에 의해서 취득을 했는지를 알 수없고, 또한 스스로 알려고 노력을 하지 않기 때문입니다.
그래서 낙찰자가 스스로 이런사유로 변경이 되었으니 변경해달라고 요청을 해야하는 것입니다.
그럼 법률적인 사항을 알아보겠습니다.
산지관리법
제51조(권리ㆍ의무의 승계 등)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이 법에 따른 변경신고 등을 통하여제37조제1항각 호의 어느 하나에 해당하는 처분을 받거나 신고 등을 한 자의 권리ㆍ의무를 승계한다.
1. 산지의 소유자가제37조제1항각 호의 어느 하나에 해당하는 처분을 받거나 신고 등을 한 후 매매ㆍ양도ㆍ경매 등으로 그 소유권이 변경된 경우: 그 산지의 매수인ㆍ양수인 등 변경된 산지소유자
2. 제1호 이외의 자가제37조제1항각 호의 어느 하나에 해당하는 처분을 받거나 신고 등을 한 후 사망하거나 그 권리ㆍ의무를 양도한 경우: 그 상속인 또는 양수인
② 제1항 각 호에 해당하는 자가 사유발생일부터 60일 이내에 변경신고 등을 하지 아니한 경우 해당 허가 등이 취소 또는 철회된 것으로 본다.<개정 2020. 2. 18.>
③ 제1항에 해당하지 아니하는 경우와 제2항에 따라 허가 등이 취소 또는 철회된 것으로 보는 경우에는 다음 각 호의 사항에 대하여 산지의 소유자, 정당한 권원(權原)에 의하여 산지를 사용ㆍ수익할 수 있는 자 및 산지의 소유자ㆍ점유자의 승계인에 대하여도 그 효력이 있다.<개정 2019. 12. 3., 2020. 2. 18., 2021. 6. 15.>
제37조(재해의 방지 등)① 산림청장등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 허가 등에 따라 산지전용, 산지일시사용, 토석채취 또는 복구를 하고 있는 산지에 대하여대통령령으로 정하는 바에 따라 토사유출, 산사태 또는 인근지역의 피해 등 재해 방지나 산지경관 유지 등에 필요한 조사ㆍ점검ㆍ검사 등을 할 수 있다.<개정 2012. 2. 22., 2018. 3. 20.>
8. 다른 법률에 따라 제1호부터 제5호까지의 허가 또는 신고가 의제되거나 배제되는 행정처분
이처럼 산지관리법에서는 법률적으로 경매로 산지 임야의 소유권을 취득한 경우 산지전용허가의 권리를 승계한다고 규정하고 있습니다.
즉, 산지관리법 제51조제1항제1호의 규정에 따르면 산지의 소유자가 제37조제1항(산지전용허가, 산지전용신고, 산지일시사용허가 및 산지일시사용신고, 토사채취신고, 채석신고 등)의 해당하는 처분을 받거나 신고 등을 한 후 매매ㆍ양도ㆍ경매 등으로 그 소유권이 변경된 경우에는 그 산지의 매수인ㆍ양수인 등 변경된 산지소유자에게 그 권리ㆍ의무를 승계한다고 규정하고 있습니다.
